租商城开超市不能只付租金不营业

Simon Lee Esq.  美国诉讼Litigagtion 2020.04.04

     2018年5月初，某大型国际超市在吉林西北的某商场突然关门、撤场，离双方约定的租期还差10个月。该超市的举动犹如春暖花开的东北爆出闷雷，引发一场暴雨，造成整个商城客流大幅下降、入驻商家陆续撤场退租，整个商城近乎停摆，商城开发商/房东收益大降，商城几亿建設投資無法按時收回。

    按照合同约定，该超市在租赁期间没有持续运营商场的义务。这一约定几乎把房东逼到死角。白纸黑字，没有争辩余地。霸王条款、显失公平、重大误解都是牵强附会之谈。

    面对这一法律劣势，房东不放弃努力和希望，聘请具有国际商事纠纷处理经验的李忻律师、刘志军律师、危夏玲律师在深圳国际仲裁提起仲裁。

    我方提出的观点为：租赁购物广场、商城之类的物业，持续经营是一项义务，而且在合同条款里也有体现：承租人将租赁物用于商业零售、购物超市。如果关门、撤场、不营业，即违反了合同约定的义务，包括违背了合同的目的。尤其是像W这样的商城旗舰店，房东加重投资、超前投资， 满足其高标准要求，才将其引进。如果W将租赁物抛弃不用，即使继续付租金，也与合同的目的相左，甚至可以提出合理的猜测，比如：有可能是附近商城请来使坏、抹黑的。

    该案仲裁庭的仲裁员，尤其是首裁和我方聘请的仲裁员，乃合同法、国际商法专家，娴熟中外法律、国际惯例，最后裁定：该超市虽然主动支付租金到期满，但仍构成违约，在继续支付租金之外，还必须承担违约责任，賠償出租方損失。
这几年超市零售业受网购冲击，不少超市提早关店撤场。此案的裁决对受损的开发商、出租方非常具有参考意义。对大超市的“无持续经营义务”也提供了很好的警醒样本（2020.3.17）。